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토지분재산세의 분리과세, 별도합산과세, 종합합산과세의 구분과 일반건물의 재산세 그리고 주택의 재산세

토지분재산세는 개별공시지가 X 공정시장가액비율 70% X 세율을 적용하여 산출합니다. 이때 적용할 세율에 따라 분리과세, 별도합산과세, 종합합산과세로 분류과세됩니다. 재산세는 국세인 종합부동산세가 전국에 있는 소유토지를 합산하는 것과는 달리 지자체가 징수하는 지방세 이기때문에 지자체관할구역내의 토지만 합산하여 과세합니다. ​ 1. 분리과세(저율분리과세,고율분리과세) 전,답,과수원의 분리과세 세율은 : 0.07%입니다. ​하지만 전,답,과수원이라고 무조건 0.07% 저율분리과세 해주는게 아닙니다. ​전,답,과수원도 원래는 종합합산과세입니다. ​하지만 영농을 하는 개인이 소유하는 도시지역 밖의 토지와 도시지역안의 토지라고 하더라도 개발제한구역, 녹지지역, 미계획지역의 토지는 분리과세를 합니다. 그 이외의 전,답,과수원은 종합합산과세합니다. ​법인이 소유한 전,답,과수원은 원칙적으로 종합합산과세합니다. ​하지만 농업법인과 농어촌공사가 소유한 전,답,과수원과 매립이나 간척 후 경작을 하는 경우, 그리고 종중토지와 사회복지사업자가 1990.5.31.이전에 소유한 자가소비용 토지의 경우는 예외적으로 저율분리과세를 하고 나머지는 종합합산과세 됩니다. 다만, 1990. 6.1 이후에 상속을 받았거나 합병한 경우는 분리과세를 합니다. ​목장용지의 분리과세세율은 0.07%입니다. 목장용지도 원래는 종합합산과세입니다. ​하지만 도시지역 밖의 축산용토지는 분리과세합니다. 또한, ​도시지역안의 축산용토지라 하더라도 1989.12.31이전부터 소유하고 있는 녹지지역, 개발제한구역내에 소재한 기준면적이내의 토지는 분리과세합니다.​ 기준면적이란 키우는 동물의 두수에 따라 달라집니다. 임야 또한 본래 종합합산과세입니다만 생산임야로 경영인가를 받거나 사업지구로 지정받으면 분리과세합니다. ​문화재보호법과 상수원보호구역에 따른 임야와 1​990. 5. 31 이전부터 소유해오던 종중임야, 군사시설의 제한보호구역의 임야, 개발제한구역과 공원자연환경지구의 임야도 분리과세합니다. ​하지만 준보전산지 임야와 원형이 보전된 골프장 임야는 별도합산과세하는 임야입니다. 유의하셔야 하겠습니다. 그러므로 임야는 경우에 따라 분리과세, 별도합산과세, 종합합산과세에 각각 달리 속할 수 있으므로 유의하여야합니다. 공장용지의 분리과세세율은 0.2%입니다. 공장용지는 본래 별도합산과세이지만 기준면적이내에 허가(승인)를 받​고 군읍면에 소재하고 있거나 시 이상지역에 소재하고 있더라도 산업단지, 공장유치지역, 공업지역에 위치할 경우는 0.2%분리과세합니다. ​이때 건축중인 공장용지도 동일하게 분리과세하지만 6개월이상 정당한사유없이 공사를 중단하면 공장용지로 보지 않으므로 본래의 별도합산과세가 아닌 종합합산과세를 적용합니다. ​산업용토지는 분리과세로 세율은 0.2%입니다. 염전, 터미널, 국방상 목적외에 사용하는걸 제한하는 공장 구내 토지, 매립이나 간척한 토지로서 4년이 지나지 않은 토지, 주택건설사업 토지, 부동산투자회사 토지는 분리과세로서 세율은 0.2%입니다. ​ 회원제골프장,고급오락장 부수토지의 분리과세세율은 4%(건축물도4%)입니다. ​다만, 회원제골프장 토지이지만 원형이 보전되어 있는 임야는 별도합산과세합니다. 참고로 원형보전되는 회원제골프장 임야의 별도합산세율은 0.2~0.4%입니다. ​ 2. 별도합산과세 ​별도합산세율은 0.2~0.4%입니다. 건축물 부수토지는 별도합산과세합니다. ​공장용지가 본래 별도합산과세인 이유도 건축물의 부수토지이기 때문입니다. ​다만, 건축물부수토지라도 기준면적이내이어야하고 허가나 승인을 받아야합니다. 무허가건축물은 종합합산과세입니다. ​이때, 건축물의 부수토지에서 건축물이 토지에 비해 시가표준액이 2%미달시에는 바닥면적만 별도합산과세이고 나머지는 종합합산과세합니다.​ ​또, 건축물이 철거하거나 멸실되어서 과세기준일 6월1일현재 건축물은 없는상태이지만 철거 멸실된날부터 6개월이 지나지않았다면 별도합산과세를 적용합니다. 재산세 별도합산과세 대상 토지인 건축물 부수토지의 범위 1) 공장용 건축물의 기준면적 이내의 부수토지 · 공장용 건축물(지방세법 제101조①1) : 특별시·광역시지역 및 시지역 안의 공장용 건축물 · 기준면적 = 바닥면적 x 용도지역배율(지방세법시행령 제101조②) · 다만, 읍·면지역, 산업단지, 공업지역에 해당되는 공장용 건축물의 부수토지는 별도합산 과세대상에서 제외된다. 읍·면지역, 산업단지, 공업지역 → 분리과세대상으로 분류하되 기준면적을 초과하는 토지는 종합합산과세 대상입니다. 2) 일반 건축물(위 공장용 건축물 제외)의 기준면적 이내의 부수토지 · 일반건축물(지방세법 제101조①2) : 공장용 건축물 외 모든 건축물의 부수토지 · 기준면적 = 바닥면적 x 용도지역배율(지방세법시행령 제101조②참조) · 기준면적 초과토지 → 종합합산과세대상 3) 건축물 부수토지의 용도지역별 적용배율(지방세법시행령 제101조②) ① 도시지역의 전용주거지역 5배, 준주거지역·상업지역3배, 일반주거지역·상업지역4배, 녹지지역7배, 미계획지역4배 ② 도시지역 외의 용도지역 7배 3. 종합합산과세세율은 0.2~0.5%입니다. 분리과세와 별도합산과세를 제외한 토지는 모두 종합합산과세입니다. ​나대지, 무허가건축물의 부수토지, 기준면적초과한 토지등이 그러합니다. ​ 4. 건축물의 재산세 세율 건축물의 재산세세율은 일반적으로 0.25%입니다. 하지만 시 이상의 주거지역 등에 있는 공장은 0.5%, 과밀억제권역에 신설하거나 증설한 공자의 경우는 1.25% 회원제골프장와 고급오락장건축물 4%의 세율입니다. ​공업지역에 있는 공장은 건축물은 0.25%이고 토지는 공장용지 분리과세 0.2%입니다. ​주거지역에 있는 공장은 건축물은 0.5%입니다. 토지는 공장용지이지만 주거지역이므로 별도합산과세로 적용받습니다. ​ 5. 재산세의 구성 1) 토지분재산세는 재산세와 지방교육세 그리고 도시지역분(도시계획세)로 구성된다. · 재산세 = 토지면적 x 과세표준｛ 토지시가표준액(개별공시지가) x 공정시장가액비율 (70%)｝x 재산세율 · 지방교육세 = 재산세 납부세액 x 20% · 도시지역 분(도시계획세) = 재산세과세표준｛ 토지시가표준액(개별공시지가) x 공정시장가액비율 (70%)｝ x 0.14% ​ 2) 건물분 재산세는 재산세, 지방교육세, 도시지역 분, 지역자원시설세로 구성된다. · 재산세 = 건물면적 x 과세표준｛지방자치단체장이 결정한 건물시가표준액 x 공정시장가액비율 (70%)｝x 재산세율(0.25%) · 지방교육세 = 재산세납부세액 x 20% · 도시지역분(도시계획세) = 재산세과세표준 x 0.14% · 지역자원시설세 = 재산세과세표준 x 지역자원(소방시설)세 x 중과대상 배수 ※주택의 공정가액비율은 60%, 단독주택의 시가표준액은 개별주택가격공시가격이고 공둥주택의 시가표준액은 공동주택공시가격이 됩니다. ​ 6. 주택의 표준세율 ​ ① 별장_과세표준의 40/1000 ② 과세표준 6천만 원 이하_1/1000 ③ 과세표준 6천만 원 초과 1억5천만 원 이하_6만원 + 6천만 원 초과금액의 1.5/1000 ④ 과세표준 1억5천만 원 초과 3억원 이하: 195,000원 + 1억5천만원 초과금액의 2.5/1000 ⑤ 과세표준 3억원 초과: 570,000원 + 3억원 초과금액의 4/1000 ​ 예외적으로 지방세법시행령 제110조의 2 제1항에 따라, 1세대 1주택(시가표준액이 9억원 이하인 주택에 한정)에 대해서는 다음과 같이 세율을 적용합니다. ​ ① 과세표준 6천만 원 이하_0.5/1000 ② 과세표준 6천만 원 초과 1억5천만 원 이하_3만원 + 6천만 원 초과금액의 1/1000 ③ 과세표준 1억5천만 원 초과 3억원 이하: 120,000원 + 1억5천만원 초과금액의 2/1000 ④ 과세표준 3억원 초과: 420,000원 + 3억원 초과금액의 3.5/1000 ​ 6. 재산세의 납부시기 1) 7월16일 ~ 7월31일 : 건물분재산세, 주택분의 1/2 2) 9월16일 ~ 9월30일 : 토지분재산세, 주택분의 1/2 ​