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地产投资者应有的人间清醒 王红雨2022年1月15日

王红雨 BMO 房贷专家 手机：416-880-5089 微信：14168805089 了解自己 了解投资标的的底层逻辑 专业人士也是销售员 政府奉行自由至上，兼顾平等的经济政策。以竞争为主，鼓励寻求不平等，寻求高人一等的国家。 政府干预经济的方式不是微观的替消费者做决定，而是通过货币政策调整资源分配，维持法治和市场环境；通过财政政策转移支付兼顾平等，包括公费医疗，社保养老金，UBI 平均收入低，是因为移民国家的特点，但新移民前2年可能是最低收入的20%，第三年可能就是最高收入的20%人群了。第一代移民的财商要跟上收入的变化 中产家庭是纳税主体，收入越高纳税越多，不是资产越多纳税越多。俗称的“有钱人”应该是高资产人士，但纳税多的却是高收入人士。 高收入家庭，不一定资产多，但肯定上税最多。中产家庭的失落感来自于收入难以存蓄。 在加拿大不了解货币政策的中产家庭，上税多，资产积累慢 揣测政府微观调控的家庭只能收获失望：不看利率变化，瞎猜政府要管控房价 上税最多的时候，借入杠杆，借来的钱不纳税：税率高，所以只有T4/T4A唯一收入来源的家庭，存蓄资金非常难，需要借入资金购买财产，达到累积财产的目的。 集中投资，而不是分散，什么积累财富最快投资什么，什么能借到廉价资金投资什么 积累起财富之后再平衡，而不是相反，一旦分散了，就无法迅速积累财富 最大的不平等是资产不平等，且高资产比高收入纳税少 购买大病险实现医疗不平等 家庭收入14万可以进入地产投资快车道；低于14万可以通过“搬家”做地产投资；中产家庭的努力方向是富裕中产，即，邻家百万富翁，家庭净资产超过500万加元 从权威主义国家到民主体制国家的移民，需要文化认同，遵守新的经济规则 良好秩序的国家：政府高效且廉洁；凌驾于所有人的法治；民众对执政者的问责（丹麦） 移民加拿大之后换土了：凌驾于所有人的法治，政府低效，民众有对执政者问责的权利 价值观：普遍认可的消费主义在现阶段具有统治地位 以消费自由度区分社会阶层 一生总的消费量等于满意度总量 时间观：决定生命的宽度 理智难以驾驭情感 能力圈可以扩大，但必须学习加实践 判断力=反省能力+个人经历+跨学科知识 头脑清醒=对环境的理解+对自己的诚实+保持开放不偏执 房产：有价值的固定人造空间。后城市化，大都市房产是稀缺资源，疫情后私人空间升值，公共空间贬值。 保险：保障性是基本属性，定期（term）保险杠杆最大。投资类保险，内部收益率4%类似于零存整取。年金类保险可补充社会养老金。重病险创造超越普惠制制医疗条件的机会。投资类保险属于资产，要与其他资产做机会成本比较，其他类属于保障，无法进行机会成本比较。 股票：所有权凭证。与企业共同兴衰，股市炒作是零和游戏但长期投资不是。 债券：债权凭证。收益率平庸，是股权投资的一个投资组合工具。 贵金属：“已探明储量”是告诉我们勘探成本和投资利润率，而不是地球上剩下多少资源——索维尔 加拿大中产家庭的困惑： 收入如何转成资产： 收入高还是低？新移民最初2年是收入最低的20%，第三年应该是收入最高的40%-20%，否则就是还没有找到自己在加拿大职场中的不可替代作用 平均收入低，是因为总是有新移民涌入，而每一批新移民最初2年的收入都低。低收入人群和高收入人群同样流动性极强，人员结构是变化的，不是一成不变的 房产投资需要杠杆，收入是获得杠杆的钥匙，如果用房产投资平衡一生的收入就需要集中投资房产，退休前达到自住房没有贷款，6套投资房，所需的家庭收入为14万 能力圈决定投资哪种资产；买入价决定了安全边际 什么时候信自己，什么时候听专业人士意见 熟人和亲人之间讲同情，共情，怜悯和无偿互助；陌生人之间靠交易建立互利互惠。 移民，让熟人文化作用大大减弱，依赖熟人给意见代价太高 陌生人之间，靠交易互利互惠，既是社会分工的要求，也是社会分工的产物 自己决定平衡一生的手段，购买和持有什么资产，这需要自学，自己做财富方舟的船长；需要请知识工作者完成资产建仓的过程，请专业人士做水手 专业人士首先是知识工作者，知识工作者首先要满足自己的生存需要 知识工作者的生存需要来自与交易，免费分享只是试用装和免费试吃 自己的需要与知识工作者的生存需要一致才能产生交易，从交易起步，才能有交情 知识工作者的三言两语建议是1万+小时的知识和经验积累，而不仅仅是三言两语的时间价值。要想获得三言两语的建议需要向上社交的技巧 向上社交的技巧 节省对方的时间 清晰表达委托意愿，即，交易的意愿 从交易开始，保持更新状态，努力建立交情 从异步通讯开始 自利性偏见：认为对自己有好处的，对交易对手也有好处 需求方，希望自己的利益最大化，没有交易和委托也强求免费建议 需求方，在交易时不顾供给方利益，一味压低供给方利益 供给方，屏蔽机会成本信息，一味夸大自己的服务和产品价值 供给方，置受托责任于不顾，损人利己 供给方，要求需求方承担不对称性风险 常见的微信一删一别两宽 需求方获得免费建议后取消交易 需求方压低供给方服务价值 自由市场主导了加拿大经济环境 虽然游戏规则更公平，但竞争更激烈，赚钱很难 个人价值观是选择的结果，追求平等还是追求不平等，自己决定 资本主义的根基是资本贡献大于劳动力贡献，因此掌握了合法财产才能获得资本，税收偏袒资产和资本 收入转成哪种资产是自由选择的结果，实现快速累积资产的过程中，与陌生人之间的交换（交易）是必不可少的 与在某一专业领域有优势的知识工作者建立交易和交情，能够帮助中产家庭更快地成为富裕中产家庭，尽早摆脱中产焦虑 追求不平等的道路没有尽头，终点是知足 投资者的人间清醒：了解加拿大的经济体制和社会激励机制；积累起资产才不辜负缴纳的税款；资产的属性有基本的经济学逻辑，事实胜于雄辩；自己从退休后想要的生活倒推出需要积累的资产规模，设置知足点；学会与专业人士打交道，尊重知识工作者的基本需求，知识工作者的销售恰好是你需要的，才能建立起共赢关系。 虽然市场更大，游戏规则更公平了，移民之后竞争更激烈了 移民之后陌生人关系占主导，脱离了熟人关系主导的社会关系 价值观是多元化的，即，价值排序，机会成本在每个人的心里都不一样，不必照搬，也不能固守。优先考虑上学拿学位，除了学费成本，还有房价上涨的机会成本。