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누가 뭐래도 토지 투자, 상가 투자 하지 마세요! 집값을 잡는 가장 단순한 방법! (부동산투자) | 구만수 박사

0:00 ”토지투자 모르면 하지마“저자 도시계획기술사 구만수 박사 (촬영일 11월5일) 1:12 토지 투자해서 돈을 번 사례들이 많이 있지만, 모든 사람들이 지식, 베팅 능력, 배짱이 있는 것이 아니기 때문에 토지 투자로 돈을 벌기 힘들다. 2:09 토지는 인플레이션 상승률만큼 계속 오르는데, 문제는 가격이 올라도 안 팔린다. 2:42 토지나 상가에는 투자자 10명 중에 한 두명만 투자를 하지만, 아파트나 주택 시장은 전 국민이 다 참여 한다. 3:27 토지는 공부를 해야 한다. 굳이 토지 투자를 하려면 건축법 상의 도로를 물은 땅을 사야 한다. 4:37 아파트는 동, 호수에 따라 약간의 차이는 있지만, 실거래가격이 정확히 나온다. 토지는 정확한 가격 평가를 내리기 어렵다. 감정평가서는 믿지 못한다. 5:23 토지 투자는 땅을 살 때, 나중에 나에게 팔라고 할 사람을 누구인지 알고 시작해야 한다. 7:19 토지로 돈을 번 사람들은 대부분 10년, 20년, 30년, 긴 시간을 가지고 있었기 때문에 올랐던 것이다. 1960년에서 2005년까지 평균 3.300배가 올랐다. 8:25 땅을 살 때는 내가 들인 비용보다 높은 가격에 사가느냐를 예측하고 해야 한다. 정부나 지자체에서 수용하는 것은 수용하는 시점의 감정가격보다 싸게 사야 한다. 11:46 토지 공부는 깊이 있게 할 수도 있는데, 최소한의 공부를 해야 한다. 땅을 사면 산 땅에서 무엇을 할 수 있는지는 알아야 한다. 12:36 땅에서는 아무 소득도 발생하지 않는다. 그런데 너무 먼 미래를 보고 땅을 사면 안 된다. 사려고 하는 땅에서 할 수 있는 것과 할 수 없는 것이 무엇인지는 알아야 한다. 14:00 상업용 부동산은 수익형 상품이다. 빌딩이든 상가이든 건물 가격의 가치를 볼 때, 나오는 월세를 환산해서 건물의 가격을 매긴다. 15:39 금리가 올라가면 요구 수익률이 높아지게 된다. 그러면 건물 가격은 계속 낮아진다. 그리고 코로나도 인해 월세 수익이 더 줄어들게 되었다. 16:17 신도시에서 장사가 될 수 있게 상가 비율을 적정 수준으로 해야 되는데, 상업 지구 입찰이 돈이 되니까 적정수준 보다 더 늘리는 것이다. 17:24 상가 입지가 좋아도 결국 월세 수익률이 높아졌기 때문에 입지가 좋아지는 것이다. 신도시 상가는 전문가도 안 한다. 18:04 수익형 부동산은 월세를 받으면서 가격도 오르기를 원하지만, 그런 일은 시스템상 있을 수 없다. 18:52 아파트는 수익형 상품이 아니고 시세 차익형 상품이다. 20:30 전세는 순수한 사용가치다. 전세가 사용가치면 매매는 교환 가치가 있고, 희소성이 있어서 약간의 거품이 들어갈 수 있다. 21:03 전세가격을 잡아야 한다. 집 값이 떨어지는 것은 전세가격이 떨어져야 집 값이 떨어진다. 전세가격을 폭등시키고 집값을 떨어뜨린다는 것은 말도 안된다. 편집: 김영민