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2025년 하반기 대선이후 부동산 전망 | 이경민의 부동산하이킥(부동산 전문가 강의) 대통령 후보 당선시 서울아파트 집값 하락 전환 대출규제

2025년 하반기 대선이후 부동산 전망 | 이경민의 부동산하이킥(부동산 전문가 강의) 대통령 후보 당선시 서울아파트 집값 하락 전환 대출규제 이경민부동산 Investment의 공식 유튜브채널입니다. 이경민의 부동산하이킥 에서는 부동산 실전 투자전략, 부동산 정책에 따른 대응전략 및 시장전망 부동산 관련 세무전략, 아파트 지역분석 및 재개발 재건축 정비사업 분석, 실수요자의 갈아타기 전략 및 무주택자내집마련 플랜 등 부동산 투자 상담 고민 에 대한 전략과 대응방안을 영상에 담아 부동산 고민 상담을 풀어 드리고 있습니다. 부동산 일타강사 이경민 투자 전문가의 강의를 온라인에서 함께 하세요!! 상담문의 02. 6951. 2482 영등포구 당산로 137 세종빌딩 4층 주요내용 25.6.3일 이제 대통령 선거일을 앞두고 있는 상황에 2025년 하반기 대선이후 부동산 시장이 변화에 대해 말씀드리고자 합니다.대부분 민주당인 이재명 대통령 후보자가 당선이 되게 될 경우 집값 폭등이 일어난다는 말씀들을 많이 하십니다. 굉장한 정치적 편향성을 두고 시장을 보는 것이기에 잘못된 해석 분석이라 볼 수 있습니다. 정부에 따라 부동산 시장이 변화되는 것이 아닌 , 부동산 시장 상황에 따라 정부 정책 기조가 달라지는 겁니다. 즉, 집값이 상승된다면 어떤 정권이던 양극화를 해소하기 위해 규제를 강화 해야하며 집값이 하락하면 내수침체를 억제하기위해 규제를 완화할 수 밖에 없습니다. 과거 정부를 봐도 70년대 산업화 시기 고도성장에 따른 물가상승 및 오일쇼크에 따른 인플레가 크게 발생되어 대출금리를 8%에서 30% 가까이 인상시키고 긴축정책을 활용했죠. 그리고 노태우 정권 86~89년 집값 폭등기때는 지금의 세금 중과제도가 처음으로 도입되기 시작하면서 2주택 양도세 10% , 3주택 20%, 취득세 2% 에서 7~8% 등록세 1.5% 에서 3%등 중과 적용을 했고 주택공급 200만호 여러 규제정책 및 공급을 확대시켰습니다.그러면서 집값이 하락하게 되었죠. 문민정부도 규제를 이어 받다가 조금씩 완화해주었지만 98년 imf를 맞이하며 큰폭으로 집값이 하락하니 김대중 정부에서도 규제를 완화했고 완화하다보니 또 집값이 상승되어 02년 투기지역, 투기과열지구를 지정하게 되며 규제가 강화되었습니다. 높은 집값에 정권을 이어받은 노무현 정부가 완화 할 수 가 없기에 규제가 지속되고 집값이 상승되기 시작했죠. 상승장이었으니 상승을 한겁니다.그러다 금융위기가 오고 이명박정부에서 정권을 잡고 강남3구를 제외하고 완화하기 시작합니다. 그러다 12년 강남까지도 모든 규제가 완화되었습니다. 그시기 정권을 잡은 박근혜 정부가 완화책을 유지하면서 집값이 상승되기 시작했고 16년 서울을 조정대상지역 으로 지정했습니다. 또 높게 상승된 부동산 시장에 정권을 잡은 문재인 정부가 계속 규제를 할 수 밖에 없었죠. 22년 금리인상기에 정권을 잡은 윤석열 정부는 완화책을 활용할 수 밖에 없었고 지금 다시 집값이 상승된 시기 규제를 계속 더하고 있는 상황입니다. 그럼 차기정부는 지금의 높은 집값을 안정화 하기 위해선 어떤 정권이 들어와도 규제를 할 수 밖에 없죠. 다만 문재인 정부의 부동산 시장 실패, 오세훈 서울시장의 토지거래허가구역 해제 로 집값이 상승하게 만든 결과를 답습하지 않기 위해 더이상 크게 규제하지 않을겁니다. 다만 손 안대고 코푸는 식의 정책안, 명분이 있는 정책을 활용하게 될겁니다. 예컨대 한시적 유예제도인 양도세 중과, 상생임대인 비과세 혜택 등등 유예가 끝나면 자동적으로 원상태로 회귀되기에 명분이 있습니다. 다만 추가적으로 세금규제는 오히려 내수침체를 가속화 시킬 수 있기에 하지 않을 것으로 보입니다. 부동산 시장은 투자자가 들어오는 시장은 집값이 큰폭으로 확대됩니다. 반대로 실수요가 나오는 실수요장세는 집값 상승이 제한적입니다. 그런데 지금은 투자자가 들어올 수 있는 환경이 안됩니다. 그리고 투자자가 증가된다면 추가 규제가 나올 수 도 있다고 봅니다. 무주택,1주택은 거주 이전의 자유로 제동이 없겠지만 투자자에게는 엄격한 잣대를 두고 정책운영을 할 가능성이 있다고 봅니다. 이번 토허제 해제시 집값이 상승한 걸 봤고 다시 확대 지정하니 거래가 급감하여 상승세가 약해진 모습을 보았을 겁니다. 토허제 확대지정, 분양가 상한제 지정, 조정대상지역 확대 지정, 다주택 대출금지 , 조건부 전세대출 , 전세보증보험 한도축소, 전세대출 dsr 등 규제가 더해진다면 투자자가 접근이 불가능 합니다. 지금도 일부 이미 시행중에 있죠. 오히려 자본이 집중되어 있는 서울아파트에서 지방아파트 및 서울 재개발, 주식, 코인시장 등으로 분산시킬 가능성이 클것으로 보입니다. 결국 실수요 시장으로 넘어온 상황에 스트레스 dsr3단계 시행을 앞두고 있습니다. 그럼 실수요는 더 줄어 들수 있고 대출총량 관리를 계속 하게 될깁니다. 또한 조정지역인 강남3구 용산 ltv 40%로 원상태로 축소하면 가계부채 증가율도 축소시킬 수 있으며 연체율도 줄일 수 있고 지출하지 않아도 될 원리금 부담이 줄거나 없어진다면 자연스레 구매력이 높아져 내수침체에 대응할 수 있습니다. 실수요는 자본금+대출금으로 내집마련을 하기에 호가가 높아지면 매매가 불가능 합니다, 대출한도도 있고 상환금의 마지노선이 있기 때문이죠. 그럼 자연스레 수요가 감소하는데 높았던 매도인들의 호가 금액이 1~2명의 급한 매도인이 가격을 낮춰 매도하면 하락거래 되는것이고 또 하락거래가 되면 오히려 매수인들의 심리가 저하되어 매수를 하지 못하게 되어 하락으로 전환 될 수 있는 겁니다. 따라서 투자수요 유입을 제한하고 실수요의 대출총량을 줄이기 되면 자연스레 집값은 하락 전환 할 수 밖에 없고 어떤 정권이 집권하더라도 내수침체 및 양극화를 해소하기 위해 위와 같은 방안으로 정책을 활용할 수 밖에 없을것으로 보여집니다 #부동산하락장 #서울아파트 #부동산투자 #집값전망 #전세대출 #역전세 #미국관세 #경기침체 #부동산전망 #부동산전망 #대출규제 #대세하락장 #아파트신고가 #아파트매매 #아파트전세 #부동산하락 #아파트전망 #아파트매매 #아파트전세 #2025년부동산전망 #집값전망2025 #부동산 #부동산강의 #부동산전문가 ㅈ #부동산강의 #부동산공부 #집값하락 #집값폭락 #부동산예언 #대세하락장 #집값상승 #아파트가격 #부동산폭락 #아파트폭락 #부동산심리 #부동산투자강의 #경기침체부동산 #내수침체 #gdp성장률 #물가상승률 #다주택자 #강남아파트 #아파트거래량 #서울집값 #상급지아파트 #강남3구아파트 #아파트매매 #스트레스dsr #전세대출규제 #부동산1타강사 #스트레스dsr3단계 #대출총량규제 #부동산1타강사 #부동산일타강사 #2025년하반기부동산전망 #주택담보대출 #대출금리 #기준금리 #bis비율 #바젤3 #대출규제집값 #대출규제부동산 #대출금리전망 #대출한도 #기준금리인하 #토지거래허가구역해제 #토허제재지정 #강남3구아파트 #강남3구토허제 #강남3구집값 #강남3구마용성 #강남3구부동산전망 #마용성아파트 #투기과열지구 #조정대상지역 #다주택자주택담보대출 #조건부전세대출 #전세대출규제 #대출규제집값 #대출규제부동산 #전세보증보험 #주택시장안정화방안대책 #부동산대책 #2027년부동산전망 #2026년부동산전망 #토지거래허가구역해제 #토지거래허가구역 #생애최초 #취득세 #양도세 #모아타운 #재개발 #지방부동산 #지방아파트 #무주택자 #1주택자 #다주택자 #유동성함정 #추경예산 #통화량증가 #화폐가치하락 #아파트공급부족 #국채발행 #국채금리 #대출금리 #부동산정책 #세법 #거주주택비과세 #양도세중과배제 #종부세합산배제 #지방저가주택 #준공후미분양아파트 #지방미분양아파트 #주택임대사업자 #공시가격1억 #공시가격3억 #거주주택비과세 #1주택자 #2주택자 #다주택자 #무주택자 #지분형모기지 #금융위원회 #트럼프관세 #트럼프한국 #미국채 #미국채10년 #하우스푸어 #달러전망 #원화절상 #환율전망 #환율하락 #관세협상 #미국경제위기 #스태그플레이션 #경제위기 #경제성장률 #분양가상한제 #전세대출dsr #주식 #비트코인