Скачать с ютуб 장기일반임대주택의 중과배제와 종부세합산배제 в хорошем качестве

장기일반임대주택의 중과배제와 종부세합산배제

장기임대주택의 중과배제와 종부세 합산배제 등 1. 세법상 장기임대주택의 요건을 갖춘 주택에 대해서는 종부세가 과세되지 않습니다. (장기임대주택 요건) ① 국민주택규모이하의 주택일 것(다가구주택일 경우는 가구당 전용면적으로 판정) ② 2018.9.14.이후 취득하는 주택부터는 임대개시일 당시 기준시가가 6억원 이하일 것(수도권 밖의 주택은 3억원) ③ 10년 이상 계속하여 임대할 것 ④ 임대료(임대보증금)5% 증액제한 준수할 것 ⑤ 지방자치단체 및 세무서에 장기임대주택으로 등록할 것 지자체에 임대주택으로 등록하고 세무서에 사업자등록까지 마친 경우로서 임대개시 당시 기준시가가 6억 원(수도권 외 지역은 3억 원) 이하인 주택을 소득세법에서는 장기임대주택이라 부릅니다. ​ (장기임대주택의 혜택) ​ ① 거주주택 비과세 - 임대 등록이 말소된 후 5년 이내에 거주주택을 양도하면 비과세가 가능합니다. ② 중과배제 - 임대 등록이 말소된 후 1년 이내에 매도하면 중과 배제 혜택을 받을 수 있습니다. ③ 종부세 합산배제(과세 제외) - 장기일반민간임대로 등록된 다세대주택을 자진말소한 경우 종부세가 추징되고 양도세가 중과세 되는 것이 원칙이지만 등록 장기임대주택을 민간임대주택법상 의무임대기간의 1/2이 지나기 전에 자진말소(단기임대 혹은 장기일반민간임대 중 아파트만 해당됨) 해도 기존 합산배제되었던 종부세는추징되지 않습니다. 다만, 장기일반민간임대주택으로 등록된 다세대, 다가구,연립,오피스텔의 경우는 의무임대기간을 경과하기 전에 등록을 말소하면 이미 합산배제된 종합부동산세가 추징이 됩니다. 기존에 합산배제된 종부세가 추징되지 않으려면 민간임대주택법 제6조 1항 11호의 '폐지되는 유형'이라 부르는 자진말소인 단기임대주택, 장기일반민간임대주택 중 아파트의 말소만 해당이 됩니다. 이들 아파트는 임대기간이 만료되면 자동말소됩니다. ​ 이 3가지 혜택 중 중과배제 및 종부세 합산배제는 2018.9.14. 이후 취득하는 조정대상지역의 주택에 대해서는 혜택이 부여되지 않으며, 2018.9.13. 이전 취득한 조정대상지역의 주택은 지금 등록해도 혜택이 부여됩니다. ​ 다만 아파트는 현재 임대주택 등록이 불가합니다. 그러므로 현재 임대주택 등록시 합산배제 가능한 요건은 가액과 규모기준을 만족하는 조건하에서 1) 2018년 9월 13일 이전에 취득한 다세대, 다가구, 연립, 오피스텔을 임대주택으로 등록한 경우 가능합니다. 2) 조정대상지역 밖에 소재하고 있는 다세대, 다가구,연립,오피스텔을 임대주택으로 등록한 경우에 가능합니다. 등록된 임대주택을 민간임대주택법상 의무임대기간이 경과하기 전에 자진해서 등록을 말소하는 것을 '자진말소'라고 합니다. 다만, 모든 임대주택을 자진말소할 수 있는 것은 아니고 폐지되는 유형인 단기임대주택과 장기일반임대주택 중 아파트만 자진말소가 가능하므로 장기일반민간임대주택 중 다가구, 다세대, 단독주택, 주거용 오피스텔 등을 임대의무기간이 지나기 전에 말소할 경우에는 자진 말소로 인정되지 않으므로 주의해야합니다. 이때, 등록된 장기임대주택을 임대의무기간이 경과하기 전에 말소하는 경우에는 원칙적으로 세법상 혜택이 부여되지 않지만, 예외적으로 민간임대주택법상 임대의무기간의 1/2(단기 2년, 장기일반 4년)이 경과한 후 임차인의 동의를 얻어 자진 말소한 경우에는 예외적으로 다음의 혜택이 부여됩니다. 양도소득세 중과배제 혜택은 자진말소의 경우는 말소 이후 1년 이내 양도하는 경우 중과가 배제되며, 자동말소의 경우는 양도에 대한 기한의 제한이 없습니다. 2. 주택임대사업자의 시기별 차이 1) 2018년 3월 31이전에 주택임대사업을 시작한 경우 : 의무임대기간 5년 2) 2018년 4월 1일 이후에 주택임대사업을 시작한 경우 : 의무임대기간 8년 3) 2019년 2월12일 이전에 단기에서 장기로 변경한 경우 : 기존의 임대기간을 50%만 승계 4) 2019년 2월12일 이후에 단기에서 장기로 변경한 경우 : 기존의 임대기간을 100% 승계하되 4년을 한도로 함 5) 2019년 2월12일 이전에 주택임대사업을 시작한 경우 : 거주주택의 반복적 비과세 가능 6) 2019년 2월12일 이후에 주택임대사업을 시작한 경우 : 거주주택의 비과세는 1회만 가능 7) 2018년9월13일 이후에 조정대상지역에서 취득한 주택을 임대주택으로 등록한 경우 : 합산배제 불가능 8) 2019년12월16일 이전에 주택임대사업자로 등록한 경우 : 조정지역내 거주기간의 제한을 받지 않는다. 9) 2019년10월23일 이전에 주택임대사업자 등록한 경우와 그 이후 등록한 경우 : 임대료 상한율 5%가 적용되지 않는다. 10) 2020년7월10일이후에 주택임대사업자로 등록한 경우 : 임대주택합산배제 불가능하며 4년 단기임대주택에서 8년장기일반임대주택으로 공식변경신고를 하거나 4년단기임대주택과 8년장기일반매입임대주택 중 아파트의 경우 폐지되는 유형으로 신청하는 경우 더 이상 세제혜택을 받을 수 없습니다. 하지만 장기일반매입임대주택 중 아파트를 제외한 다가구주택 다세대주택 주거용 오피스텔 연립주택 등은 2020년 7월 11일 이후라도 10년 일반매입임대주택으로 등록 가능합니다. 11) 2020년8월18일이후 임대사업자등록을 한 경우 : 10년 장기등록 해야함.