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싸고 좋은집 찾으시는 분들은 꼭 보세요. 경매로 5천만원에 44평 전원주택 장만, 남한강 강가마을 최저가 경매물건 분석[부동산경매시세분석]

안녕하세요. 전국부동산TV 입니다. 시세 2억8천만원은 주어야 하는 전원 단독주택을 5천만원으로 내집마련할 수 있는 좋은 기회가 주어진 경매물건을 소개해 드리겠습니다. 경기도 여주시 금사면 외평리 강가마을에 위치한 대지 100평에 44평의 단독주택이 감정가격 256,668,000원에서 1회낙찰이 되어179,668,000원의 최저가 입찰로 진행하는 경매물건입니다. 서울과 가까운 여주,양평지역에 거주목적이나 주말용 전원주택을 찾고 계신분들이나 소액투자처를 찾고 계신분들께서는 관심을 가지셔도 좋은 물건입니다. 그럼 경매물건이 있는 여주시 금사면 외평리로 이동을 하며 자세한 내용을 살펴 보겠습니다. -------------------------------- 이곳은 중부내륙고속도로 북여주톨게이트입니다. 동서울톨게이트, 인천과 안양, 성남방향에서도 고속도로를 이용해서 40분정도면 오실 수 있는 곳인데요. 송파에서 양평간 고속도로가 개통이되면 서울에서 30분대로 오실 수 있는 교통접근성이 좋은 곳입니다. 이곳 톨게이트가 위치한 여주시 금사면은 양평군과 광주시 그리고 이천시와 연접해 있고 서울과 도심권에서 가장 가까운 여주지역이라서요. 여주를 찾는 분들께서 가장 선호하는 곳입니다. 톨게이트를 빠져 나오시면 경매물건지까지 5분여거리로 멀지 않은 곳입니다. 남한강 강변도로에서 외평리마을로 100미터 정도 진입을 하시면 되는데요. 진입도로는 포장도 깔끔히 되어 있고 넓어서요 진출입하기 좋은 마을입니다. 이곳 외평리마을은 강조망이 되는 강가마을이라서요. 농가주택들과 최근에 건축이된 전원주택들로 이루어지진 깨끗하고 조용한 마을입니다. 30여가구 모여 있는 아담한 마을로 강변 산책을 다녀올 수 있고 5분이내 거리에 하나로마트, 우체국, 은행이 있어서요, 주거생활하기 좋은 곳이라서 귀촌을 위해 서울에서 1시간이내 거리를 찾는 분들에게 선호가 높은 마을입니다. 그리고 남한강에서 100미터 가까운 거리이고 강조망이 되어서요. 이곳 토지의 시세도 상당히 높게 이루어진 곳입니다. 정면에 화살표가 가리키는 2층 단독주택이 오늘 소개해 드릴 경매대상 물건주택입니다. 제가 주택앞에 도착을 했습니다. 이곳이 진입도로가 있는 방향인데요. 주택의 뒷편과 옆으로도 울타리가 잘 설치되어 있구요. 대문을 열고 주차를 할 수 있는 공간이 보입니다. 이곳은 마당 아래 경계를 따라 옹벽공사를 해 놓은 곳입니다. 처음 건축하신분이 강조망을 위해 당시 흙값만 2천만원을 들여 성토를 하셨다고 하구요. 보강토공사까지 하면 적어도 3천만원을 들여 공사를 하신 곳입니다. 이곳 위에 경매주택 44평이 위치해 있습니다. 토지는 100평이지만 주차공간과 잔디정원, 텃밭도 조그맣게 있구요. 태양광시설과 보일러실이 제시외 건물로 매각대상에 모두 포함됩니다. 주택은 일반철골구조로 2층주택인데요. 1층은 34평, 2층은 10평의 구조입니다. 1층에는 방3개와 거실,주방, 욕실, 다용도실, 기름보일러실 구조로 되어 있고 2층에는 방1개의 구조로 되어 있는데요, 2층 난방은 전기필름 난방으로 되어 있습니다. 건축승인은 2011년 12월로 사실 10년이상된 주택내부를 수리한다면 큰 비용이 들기 마련인데요. 2020년에 내부의 바닥,씽크대,욕실,샤시등을 모두 리모델링한지 3년정도 밖에 되지 않아서요. 집수리는 하지 않으셔도 됩니다. 주택 마당에서는 남한강이 살짝 보이는 정도이고 2층 방문창에서는 강조망이 좋은 곳입니다. 경매로 시세와 감정가보다 저렴하게 낙찰을 받아 실거주하기에 좋은 주택입니다. 감정가격 256,668,000원 이었는데요. 감정평가서를 살펴 보았을 때 토지가격이 시세보다 조금은 작게 평가가 되었고 최근 2년간 주택가격이 상승한 것을 감안해 볼때 대략 시세는 2억7천만원에서 2억8천만원 정도로 보여지구요. 감정시기가 2022년 4월에 되었는데요. 최근 부동산경기가 침채되고 내년에도 전망이 밝지 않은 만큼 낙찰 후 빠르게 매각을 할 경우에는 2천3백만원 정도에 내놓아야 되지 않을까 하는 생각이 드는데요. 따라서 1차 입찰은 당연히 유찰이 되었다고 보여지고 돌아오는 2차최저입찰가격은 179,668,000원입니다. 이러한 주변 시세를 볼때 유찰될 가능성은 높지 않고 주변 낙찰가율을 비교해 볼때 작게는 1억9천만원대에서 많게는 2억1천만원 선에서 낙찰이 이루어질 걸로 보여집니다. 그렇지만 요즘 금리가 가파르게 오르고 있고 주택가격 하락심리가 크게 작용되고 있는 시기라서요. 제 마음으로는 2년이상 장기보유를 예상할경우에는 1억8천만원대로 낙찰을 받으시면 조금은 여유가 있지 않을까 하는 판단입니다. 실수요자 입장에서는 이곳 외평리 마을에 오래된 농가주택도 1억6천만원에서 1억7천만원 이상은 주어야 하는 곳인데요. 시골집 매수해서 수리비 3~4천만원 들여도 2억원 정도는 투자를 해야 됩니다. 실수요자 분들께서는 2억원 아래로 낙찰을 받는다면 저렴한 가격으로 내집 마련할 기회로 보여집니다. 현재 점유는 임차인이 있는 걸로 나오는데요. 대항력 없는 임차인이고 기타 설정된 권리는 모두 소멸되기 때문에 깨끗한 물건으로 보셔도 좋습니다. 감정가격: 256,668,000원 낙찰예상가격: 200,000,000원 경매대출: 150,000,000원 을 받으면 현금 5천만원에 소유를 하실 수 있습니다. 직접 거주하셔도 좋은 주택이고 전세가 1억5천정도로 임대를 놓으시고 2년정도 보유하고 있으시다가 2억3천~2억5천만원 정도에 매도를 통해 미래수익을 보실 수 있는 경매물건으로 보입니다. 2022년 11월 14일부터 서울과 경기 4곳 서울전지역, 과천, 분당수정,하남,광명만 조정대상지역으로 남고 나머지 대부분의 지역이 규제지역에서 해제가 됩니다. 그러면 2주택까지 취득할 경우에는 취득세율이 1~3%로 중과가 되지 않아서요. 취득세가 적어지게 되는데요. 오늘 경매물건만해도 기존 주택이 있으신 분들이 2억원낙찰시 취등록세가 1천6백만원에서 2백6십만원으로 크게 낮아져서요. 투자여력은 높아 졌다고 보여집니다. 2차 매각기일은 2022년 11월 23일입니다. 부동산 중개업을 전문직업으로 하는 저도 이번 물건에 입찰을 할 예정이구요. 저희 사무실이 여주지방법원 정문앞에 위치해 있습니다. 저희 구독자님들께는 주차공간 제공해 드리고 추운날 입찰서 내시고 잠시 들리시면 따스한 커피를 나누겠습니다.